Le Concept
Présentation
Je suis investisseur et j’achète à un propriétaire le droit d’habiter et de louer son bien,
pendant une période que nous déterminons ensemble.
Mieux que la sous location, cheztoichezmoi.com sécurise
propriétaires et investisseurs pendant plusieurs années.
Le propriétaire touche en une fois le gain de plusieurs années de loyer classique.
L’investisseur habite ou gagne de l’argent en louant le bien du propriétaire.
Pour l'investisseur :
- Habiter et sécuriser son logement pour plusieurs années quand son dossier de location ne remplit pas les conditions demandées,
- Habiter en colocation et être logé gratuitement : les loyers encaissés peuvent rembourser l’investissement et rapporter de l’argent,
- Gagnez de l'argent en le louant en colocation,
- Le louer en Location de Courte Durée (airbnb, booking) rapporte 3 à 4 fois plus que la location classique,
- Le louer pendant ses déplacement ,
- Créer une activité de type co-working, gîte…
Le propriétaire :
- Encaissera en une fois l'équivalent du gain de plusieurs années de loyers classiques,
- N’aura rien à faire, ni à gérer pendant cette période,
- Ne paiera ni Taxe foncière, ni charges de copropriété,
- Continuera de capitaliser et de rembourser son prêt le cas échéant,
- Reste le seul à pouvoir vendre son bien (avec l’accord de l’investisseur)
Après plusieurs années le propriétaire récupère son bien en très bon état, car l'intérêt de l'investisseur est d'habiter et/ou de louer un bien attrayant et entretenu.
Propriétaire et investisseur peuvent également s’entendre sur des travaux à effectuer:
Après la visite, le propriétaire trouve un terrain d'entente selon les travaux que son investisseur devra financer et réaliser contre une durée d’exploitation plus longue.
Cela permet au propriétaire de retrouver après plusieurs années un bien rénové et à un investisseur de réaliser une opération particulièrement rentable, car en échange il pourra exploiter le bien plus longtemps.
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Comment fait-on ?
Diagramme 1
En achetant l'usufruit temporaire, vous achetez le droit d'exploiter le bien temporairement: vous pourrez l'habiter, le louer, y exploiter une activité..
La vente se fait devant notaire. Elle peut être directe, sans passer par un compromis ou une promesse de vente, donc être très rapide. (Cf : Les délais)
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La durée d'exploitation
La durée d’exploitation est la durée pendant laquelle le propriétaire vous donne les clés : vous avez les clés, vous êtes chez vous !!
Les biens sont proposés pour une durée d'exploitation de 3 ans minimum et 9 ans maximum.
Propriétaires et investisseurs sont libres de s’entendre sur une durée plus longue que celle proposée, si l’investisseur à le financement.
L’investisseur entretiendra le bien pour son confort. Il pourra aussi l'améliorer afin de le louer facilement ou d'y faire la colocation la plus rentable possible.
Le propriétaire touche un capital et ne s’occupe plus de rien pendant la durée convenue.
Que se passe t’il après?
- Soit le propriétaire et l’investisseur ne souhaitent pas renouveler l’opération: le propriétaire retrouve son bien.
- Soit seul le propriétaire souhaite renouveler l'opération: nous lui trouvons un nouvel investisseur.
- Soit seul l’investisseur souhaite renouveler l'opération: nous lui trouvons un nouveau bien à exploiter.
- Soit le propriétaire et l’investisseur souhaitent continuer ensemble et nous renouvelons l’opération.
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L'investissement
Le montant de l'investissement est le montant total de l'opération (nos honoraires inclus, hors frais de notaire).
Nous vous proposons des biens à un prix pour une durée déterminée. Vous êtes libre d'adapter le prix pour une autre durée. Nous transmettrons votre offre au propriétaire. Vous devez simplement avoir le financement.
Si le bien a des travaux : L'investisseur peut les financer et les réaliser en échange d'une durée plus longue. A vous de vous entendre.
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Pour quels propriétaires
Pour les propriétaires souhaitant:
- Encaisser immédiatement le gain de plusieurs années de loyer classique et ne plus payer de Taxes foncières et de charges de copropriété pendant le temps de cession,
- Se libérer du temps en déléguant la gestion (idéal pour les multi propriétaires),
- Ne plus avoir à gérer un bien trop loin de chez eux et encaisser en une fois l'équivalent de plusieurs années de loyer classique
- Adopter une stratégie de développement rapide: Acheter et vendre directement l’usufruit temporaire pour réinvestir,
- Ne pas perdre trop d’argent dans la vente d’un bien que vous venez d’acheter récemment (Séparations, divorces, mutations),
- Rentabiliser un bien dont vous ne souhaitez pas vous occuper (bien dormant),
- Débuter dans l’immobilier,
- Gagner de l’argent rapidement,
- Développer leur portefeuille en Location de Courte Durée (airbnb, Booking),
- Développer leur portefeuille en colocation,
- Développer une activité de coworking,
- Développer une activité de gîte,
- Rentabiliser un bien immobilier qu’ils n’occupent pas tout le temps (si vous êtes souvent en déplacement),
- Etre logé gratuitement en habitant en colocation: les loyers encaissés amortissent votre investissement et vous rapporte de l'argent,
- Préparer un excellent dossier de banque en vu d’obtenir un prêt pour un futur achat en pleine propriété (plus de revenus, plus d’apport et justifier d’une expérience en gestion),
- Tester un marché,
- Créer une activité complète en habitant et/ou en exploitant un immeuble,
- Pour le propriétaire d’avoir levé les garanties, comme une hypothèque
- Pour l’investisseur, d’avoir le financement, un micro crédit suffit.
- en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le bien est meublé
- en revenus fonciers (RF) si le bien est non meublé.
- testé un marché
- des déclarations d'impôts plus élevées
- plus d’apport
- une expérience dans la location
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Pour quels investisseurs
Pour les investisseurs souhaitant:
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Qui paie quoi
Nos honoraires de 10% du prix de vente avec un minimum de 1 500€ sont compris dans les prix affichés.
L'investisseur doit ajouter les frais de notaire au prix, sauf accord entre les parties.
Le notaire:
De 0 à 9 999€: de 400 à 2 100€
de 10 000€ à 19 999€: 2 100€ à 3 200€
de 20 000€ à 29 999€: 3 200€ à 3 900€
de 30 000€ à 39 999€: 3 900€ à 4 600€
de 40 000€ à 49 999€: 4 600€ à 5 400€
La Taxe Foncière:
Le Code général des impôts prévoit que la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. C’est donc à lui, en principe, de la payer. Mais ce n’est pas une obligation absolue. Les parties peuvent prévoir entre elles que le nu-propriétaire la paie.
Les charges de copropriété:
C’est l'usufruitier qui est tenu de payer les charges annuelles de la copropriété : assurances incendie, frais de gestion (syndic), de réparations d'entretien comme les espaces verts, l’électricité des parties communes...
Toutefois, le règlement de l’immeuble peut prévoir une clause de solidarité qui permet au syndic de réclamer le paiement des charges indifféremment à l’usufruitier ou au nu-propriétaire. C’est au syndic de ventiler les charges.
Entretien et réparations:
Article 605 - Version en vigueur depuis le 09 février 1804 - Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804:
“L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.”
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Les délais
Le logement doit être inoccupé le jour de la vente. On vous recommande de mettre votre bien sur la plateforme, le plus tôt possible, dès la dédit de votre locataire.
La vente est très rapide, car elle se signe directement sans passer par un compromis ou une promesse, à condition:
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Assurances
L'intérêt de l’investisseur est d’avoir d’excellents commentaires pour pouvoir louer le bien le plus possible. Il se doit de présenter un bien en excellent état.
N’oubliez pas de faire un état des lieux entrant et sortant.
Le bien est assuré par l’investisseur avec une assurance PNO (propriétaire non occupant).
Le propriétaire peut également prendre une assurance dégradation s’il le souhaite.
Le nu-propriétaire dispose du bien, il peut donc le vendre (avec l'accord du ou des usufruitiers) mais ne peut pas l'habiter ou le louer. Usufruitier et nu-propriétaire ont donc tous les deux intérêt à assurer le logement convenablement.
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Impôts
Le propriétaire déclare le produit de la vente de l’usufruit:
Le propriétaire perd ses amortissements, au profit de l’investisseur qui les récupère.
L’investisseur déclare ses revenus locatifs selon s’il est en meublé, en non-meublé ou en location de courte durée (LCD).
Il bénéficie également des amortissements, car il exploite le bien.
La personne qui a payé les travaux peut les déduire de l’ensemble de ses revenus fonciers.
En principe, c’est à l’usufruitier de déclarer la valeur du bien en pleine propriété. Toutefois, la loi prévoit plusieurs exceptions à ce principe. Dans ces hypothèses, chacun déclare la valeur de son droit démembré.
Pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien soumis à usufruit, pour sa valeur en pleine propriété.
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Financement
Un micro crédit est une solution de financement rapide et efficace.
Dans le futur, grâce à cette opération, l’investisseur pourra avoir ses prêts, s’il souhaite acheter en pleine propriété, puisqu’il aura:
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